Con il prestito vitalizio ipotecario si può ottenere l’accesso al credito senza perdere la proprietà dell’immobile. Ecco come

Non tutti conoscono il prestito vitalizio ipotecario. Questo è un istituto molto diffuso nei paesi di tradizione giuridica anglosassone (dove è noto con l’espressione reverse mortgage) ed introdotto di recente nel nostro ordinamento [1]. La sua caratteristica principale sta nel fatto che il capitale finanziato non viene rimborsato con un normale piano di ammortamento rateale, ma integralmente in unica soluzione al verificarsi di alcune circostanze. Cerchiamo pertanto di comprendere come funziona il prestito ipotecario vitalizio attraverso questa breve guida.

Prestito vitalizio ipotecario: cos’è? 

Il prestito vitalizio ipotecario rappresenta una importante alternativa offerta ad una particolare categoria di cittadini, quelli di età superiore a 60 anni, che per risolvere i loro problemi di liquidità non avevano praticamente nessun accesso al credito bancario, ma facevano riferimento unicamente al classico strumento della vendita della nuda proprietà dell’immobile, con riserva del diritto di usufrutto o abitazione.

Il prestito vitalizio ipotecario consiste in un finanziamento a medio o lungo termine, con capitalizzazione annuale degli interessi e delle spese, concesso dalla banca o da altro intermediario finanziario a persone fisiche di età superiore a 60 anni e garantito da un’ipoteca di primo grado su un immobile residenziale.  È espressamente vietato che la Banca possa iscrivere ipoteca su più di un immobile. Il prestito vitalizio può essere concesso anche congiuntamente a più persone, purché tutte in possesso dei requisiti richiesti dalla legge. In questi casi, il rimborso integrale del prestito può essere richiesto solo al momento della morte del più longevo dei contraenti. Inoltre, qualora l’immobile da ipotecare in garanzia del prestito costituisca la residenza di entrambi i coniugi o dei conviventi more uxorio da più di cinque anni, la cointestazione del contratto diviene obbligatoria anche se l’immobile è di proprietà di uno solo di essi.

Prestito vitalizio ipotecario: come funziona?

Come anticipato in apertura, la caratteristica fondamentale del prestito vitalizio ipotecario sta nel fatto che il capitale finanziato non viene rimborsato con un normale piano di ammortamento rateale, ma integralmente in unica soluzione, al verificarsi di determinati eventi:

• alla morte del soggetto finanziato o alla morte del più longevo tra i soggetti finanziati nel caso di cointestazione;
• in occasione della vendita o del trasferimento della proprietà dell’immobile ipotecato qualora siano imputabili al soggetto finanziato, o a terzi datori d’ipoteca, atti compiuti con dolo o colpa grave che riducano significativamente il valore dell’immobile;
• qualora siano apportate modifiche materiali all’immobile rispetto al suo stato originale, come documentato in sede di perizia e dalla documentazione catastale, senza accordo con il finanziatore, ovvero modifiche giuridiche che limitino la libera circolazione;
• qualora altri soggetti, successivamente alla stipula del finanziamento, prendano la residenza nell’immobile, ad eccezione dei familiari del soggetto finanziato;
• nel caso in cui l’immobile oggetto di garanzia subisca ipoteche giudiziali.

In pratica, con il prestito vitalizio ipotecario, il soggetto finanziato non deve rimborsare nulla alla banca fino a che resta in vita, poiché l’obbligo di rimborso graverà sui suoi eredi, salvo il caso in cui prima della morte si verifichi uno degli eventi eccezionali di abbiamo parlato sopra. Al momento del decesso, gli eredi dovranno rimborsare in unica soluzione il capitale e gli interessi maturati nel tempo capitalizzati annualmente. In alternativa, però, è prevista la possibilità che il soggetto finanziato si accordi con la banca per rimborsare gradualmente gli interessi e le spese, consentendo ai suoi eredi di dover rimborsare unicamente la somma capitale. In tal caso la banca, in caso di inadempimento da parte del finanziato, potrà chiedere la risoluzione del contratto e, dunque, la restituzione dell’intero importo dovuto, solo quando il mancato pagamento delle rate si verifichi almeno sette volte.

Prestito vitalizio ipotecario: differenze col mutuo

Il prestito vitalizio ipotecario, anche se è un prestito di origine bancaria si differenzia dal mutuo. In primo luogo perché non vi è coincidenza tra il soggetto finanziato ed il soggetto obbligato al rimborso. Le stesse modalità di rimborso, inoltre, sono differenti: nel prestito vitalizio il rimborso avviene in un’unica soluzione generalmente alla morte del finanziato mentre nel mutuo il rimborso avviene durante la durata del contratto. La capitalizzazione annuale degli interessi, inoltre, è una evidente deroga a quanto prevede la legge in tema di anatocismo [2] e si giustifica per la particolare struttura di questo tipo di finanziamento.

Prestito vitalizio ipotecario: quanto si può ottenere?

Come è intuibile la somma che si può ottenere con il prestito vitalizio ipotecario varia in funzione del valore della proprietà – che viene opportunamente valutato da un perito – oltre che dall’età del beneficiario: più alta sarà l’età, maggiore sarà la percentuale accordata (al contrario di come accade per i mutui bancari). Infatti, per i soggetti più anziani la cifra può arrivare anche ad importi molto alti perché la somma arriva anche al 50% del valore dell’immobile. Volendo dare dei valori generali si può stimare che la banca generalmente finanzierà una somma pari al:

• 10% del valore dell’immobile per i sessantenni;
• 20% per i settantenni;
• 40% per gli ottantenni;
• fino al 50% per i novantenni.

Ciò che è importante ricordare è che al momento dell’accensione del prestito non si perde la proprietà dell’immobile, che sarà comunque riscattabile dagli eredi dopo la morte del proprietario.

Prestito vitalizio ipotecario: quali sono i requisiti per richiederlo?

Per poter richiedere ed ottenere il prestito vitalizio ipotecario è necessario il possesso di alcuni requisiti, in particolare:

• l’età del richiedente (e proprietario dell’immobile) deve superare i 60 anni;
• si deve possedere un immobile residenziale;
• tale immobile non deve essere già ipotecato.

Al momento dell’individuazione delle banche e degli intermediari finanziari disposti a concedere il prestito vitalizio sarà necessario valutare la convenienza del prestito, considerando non solo il tasso di interesse applicato, ma anche l’imposta sostitutiva (che generalmente è pari allo 0,25% dell’importo nel caso delle banche e di prima casa, mentre può arrivare al 2% nel caso di finanziarie o seconde case).

Prestito vitalizio ipotecario: quali documenti?

Per il prestito vitalizio ipotecario è necessario raccogliere una serie di documenti che servono alla valutazione del finanziamento da parte della banca, in particolare (si tratta di un elenco orientativo per cui la banca potrebbe anche richiederne altri):

• Relazione notarile preliminare o Atto di provenienza
• Perizia immobiliare
• Certificato catastale
• Stato di famiglia
• Codice Fiscale
• Copia del documento di identità

A seguito della presentazione dei documenti si riceverà una prima risposta dalla banca relativa al parere di fattibilità preliminare. Si tratta di una comunicazione che non è vincolante né per il proprietario dell’immobile né per la banca, poichè l’accettazione sarà sottoposta ad alcuni passaggi successivi. Per altro verso il rifiuto della banca potrebbe dipendere anche dal solo importo del credito richiesto, di conseguenza una modifica potrebbe bastare per ricevere un assenso.

Prestito ipotecario vitalizio: la perizia immobiliare

Come detto sopra, uno dei documenti fondamentali per l’istruzione della pratica presso la banca è la perizia immobiliare. Infatti, la banca per concedere il prestito vitalizio ipotecario dovrà valutare e verificare la perizia sull’immobile finalizzata ad ottenere una stima del valore del bene e del suo stato di conservazione. La perizia, come avviene per la concessione di un mutuo, viene eseguita da un tecnico di fiducia della banca, con costi che di solito sono a carico del richiedente (e anche in questo caso come nella concessione dei mutui vengono poi finanziati come parte della somma richiesta).

Prestito vitalizio ipotecario: come viene erogato?

Il prestito vitalizio ipotecario viene erogato al momento in cui viene iscritta l’ipoteca sull’immobile: in quel momento, la banca consegnerà al contraente un assegno non trasferibile di importo pari a quello concordato, meno eventuali spese a carico del sottoscrittore. O in alternativa chiederà al sottoscrittore di aprire un conto corrente sul quale accreditare la somma presa in prestito.

Prestito vitalizio ipotecario: come si estingue?

Tra le caratteristiche del prestito vitalizio ipotecario, vi è quella per cui lo stesso non viene necessariamente rimborsato mediante un piano di ammortamento rateale. Tuttavia, il sottoscrittore può scegliere di pagare il prestito vitalizio ipotecario anche gradualmente. In caso contrario lascerà agli eredi l’onere di estinguere l’intero debito. Dunque, al momento della morte del finanziato, le somme erogate dalla banca a titolo di prestito vitalizio ipotecario, vanno restituite, e gli eredi possono scegliere tra 3 opzioni:

• restituire il prestito riscattando così l’immobile. In questo caso, l’opzione va comunicata alla banca entro 12 mesi dal decesso;
• vendere l’immobile, in accordo con la banca e, con i soldi ricavati dalla vendita rimborsare il prestito erogato al beneficiario deceduto. Una volta estinto il prestito, le eventuali somme residue vengono poi distribuite agli eredi. In questo caso, al fine di tutelare il beneficiario e gli eredi, l’importo del debito residuo non può superare quello della vendita, al netto delle spese e per tutelare il nuovo acquirente, sono rese inefficaci le eventuali cause pendenti opponibili alla vendita.
• lasciare l’immobile alla banca che può decidere di vendere e di estinguere così il debito del beneficiario con la cosiddetta risoluzione anticipata del contratto.

In questo secondo caso, qualora la banca non riesca a vendere l’immobile dopo un anno, decurterà il 15% dal prezzo di vendita, e così l’anno successivo fino a realizzare la vendita stessa.

Prestito vitalizio ipotecario: le tutele per gli eredi 

Sono poi previste una serie di cautele per evitare che alla morte del finanziato i suoi eredi si trovino nell’impossibilità di provvedere al rimborso:

• se entro 12 mesi dal decesso il finanziamento non sia stato integralmente rimborsato, la banca ha facoltà di vendere l’immobile, senza necessità di dover ricorrere ad un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, al prezzo determinato da un perito indipendente. Se entro altri 12 mesi la vendita non si è perfezionata, il prezzo si riduce del 15% per i successivi 12 mesi, e così via fino a quando l’immobile non viene effettivamente venduto. In alternativa gli eredi, d’accordo con la banca, possono provvedere in proprio alla vendita, purchè si realizzi entro il termine di 12 mesi;
• se il prezzo di vendita dell’immobile non copre per intero la somma da rimborsare alla banca tra capitale ed eventuali interessi capitalizzati gli eredi non rischiano niente (se non la perdita dell’immobile ovviamente), in quanto la norma prevede espressamente che “l’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute”. Quindi il rischio che la vendita si perfezioni ad un prezzo insufficiente al rimborso integrale grava sulla banca.

Prestito vitalizio ipotecario: le criticità

Dal lato del soggetto finanziato (e dei suoi eredi), la principale criticità è rappresentata dalla crescita esponenziale del debito dovuta alla capitalizzazione annuale degli interessi sulla somma erogata, soprattutto nei casi in vi sia una lunga aspettativa di vita. La previsione della capitalizzazione annuale degli interessi, infatti, può produrre una crescita del debito tale da eguagliare anche superare nel giro di pochi anni il valore dell’immobile. Il finanziato può ovviare a tale problema pattuendo il rimborso totale o parziale degli interessi durante la vita del soggetto finanziato stesso, ma tale pattuizione è facoltativa, e in mancanza gli eredi sicuramente non saranno tenuti a rimborsare l’eventuale maggiore debito accumulato, ma quasi certamente perderanno l’intero valore dell’immobile.

Altro aspetto di criticità deriva dalla considerazione che l’immobile posto a garanzia del prestito non è vendibile, non è ulteriormente ipotecabile e nemmeno è possibile concederla in locazione a terzi: infatti in tutti questi casi, la legge sancisce la cosiddetta decadenza dal beneficio del termine e cioè la banca può dichiarare il contratto risolto e pretendere la restituzione immediata di capitale e interessi.

La norma, inoltre, sancisce il diritto della banca di recuperare il proprio credito al di fuori di qualsiasi procedura esecutiva immobiliare, evitando sì le lungaggini giudiziarie, ma anche le tutele per il debitore che tale procedura comporta. In sostanza la procedura di recupero del credito derivante dal prestito vitalizio ipotecario è affidata allo stesso creditore, che ne gestisce ogni fase, dalla nomina del perito alla vendita del bene, fino alla restituzione agli eredi dell’eventuale eccedenza del prezzo ricavato rispetto al debito garantito. Tale tendenza legislativa, solleva non pochi dubbi sull’effettiva capacità di una delle parti in causa (la banca) di gestire la procedura con modalità che possano tutelare gli interessi anche della controparte (i debitori).