Debiti tributati e debiti privati: i poteri della banca, della finanziaria e di chi ha un credito di natura privata.

In molti sono a conoscenza del fatto che la prima casa non si può pignorare, ma non tutti conoscono l’ambito di applicazione di tale regola. Che la banca possa pignorare la casa con l’ipoteca, sia essa prima o “seconda”, non è in discussione: è infatti nella natura stessa di tale vincolo accordare un beneficio “in più” al relativo creditore. È altrettanto noto che l’Agente della Riscossione esattoriale – uno per tutti: Agenzia Entrate Riscossione – non possa pignorare la prima casa. Ma non è certo a tutti cosa possa fare un privato qualsiasi, sia esso una società (ad esempio una finanziaria), un ente di gestione (ad esempio il condominio) o una persona fisica (ad esempio il vicino che abbia vinto un processo). Insomma, è possibile il pignoramento prima casa da parte di privati? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Che significa: divieto di pignoramento della prima casa?

Quando si parla di divieto di pignoramento della prima casa si usa un’espressione che può trarre in inganno. La «prima casa» non va intesa in senso cronologico, ossia con riferimento a quella acquistata per prima rispetto alle altre. L’espressione corretta è invece “unica casa”. La legge vuol tutelare chi ha un solo tetto sotto cui vivere e non chi ne ha più di uno. Per cui, chi possiede un secondo immobile, anche per una minima e insignificante quota, può subire il pignoramento tanto del primo quanto del secondo. E non rileva che uno dei due sia semplicemente un terreno.

In base alla legge [1], il divieto di pignoramento della prima casa va inteso nei confronti piuttosto:

• dell’unico immobile di proprietà;
• adibito a civile abitazione;
• e luogo di residenza del debitore;
• purché non di lusso (ossia accatastato A/8 o A/9).

Quando manca anche una sola di queste condizioni, la “prima casa” è pignorabile.

Facciamo qualche esempio:

• chi è proprietario di una casa e, dopo diversi anni, eredita la quota di un altro immobile, può subire il pignoramento di entrambi gli immobili;
• chi è proprietario di una casa e riceve un terreno in donazione, può subire il pignoramento di entrambi gli immobili;
• chi è comproprietario con la moglie di una abitazione e ha una quota in un altro immobile insieme ai propri fratelli, può subire il pignoramento di tutti gli immobili.

Differenza tra prima casa e abitazione principale

Sulla base di quanto abbiamo appena detto possiamo anche tracciare alcune differenze con istituti affini. In materia di pignoramenti, quando si parla di «prima casa» non ci si riferisce all’abitazione principale che è, invece, quella ove si vive abitualmente e si ha la residenza, rilevante solo ai fini delle esenzioni dal pagamento delle imposte locali sugli immobili (Imu e Tasi). Ad esempio, se hai più di un immobile e non vuoi pagare le tasse su uno dei due è necessario che vi fissi la tua dimora abituale e la residenza; puoi però ugualmente essere proprietario di altri immobili (sui quali però pagherai regolarmente le imposte sulla casa).

Quando si parla di «prima casa impignorabile» non ci si riferisce neanche al concetto di prima casa richiamata dalla legge in tema di agevolazioni fiscali sull’acquisto (il cosiddetto bonus prima casa). La «prima casa» utile al bonus è ben compatibile con la proprietà  contemporanea di altri immobili (purché non si tratti di civili abitazioni situate nello stesso Comune ove si trova il nuovo appartamento acquistato).

Insomma, se si vuol godere del divieto di pignoramento della prima casa è necessario non avere altre proprietà immobiliari.

Quando si applica il divieto di pignoramento della prima casa?

Il divieto di pignoramento della prima casa vale solo per l’Agente della Riscossione esattoriale, a prescindere dal tipo di debito (che, tuttavia, non può che essere collegato a imposte, tributi o sanzioni). Quindi, tanto per fare un esempio, se non hai versato le cartelle di pagamento che Agenzia Entrate Riscossione ti ha notificato e sei proprietario di un unico immobile, nel quale hai la residenza e non è di lusso, non rischierai alcun pignoramento della casa. Se invece ne possiedi un altro, anche per una quota, puoi subire il pignoramento su entrambi, ma solo a tali condizioni:

• il valore degli immobili di tua proprietà, tra loro sommati, deve essere superiore a 120mila euro;
• il debito da te maturato deve essere superiore a 120mila euro;
• deve essere stata iscritta prima un’ipoteca esattoriale e, 30 giorni prima di questa, ti deve essere stato notificato un preavviso di ipoteca;
• dall’iscrizione dell’ipoteca devono essere decorsi almeno 6 mesi.

Prima casa: si può ipotecare?

Il divieto di pignoramento, stabilito esclusivamente per l’Agente della riscossione, non implica anche il divieto di ipoteca. Al contrario l’Esattore può iscrivere ipoteca a condizione però che non avvii il pignoramento. A che serve allora l’ipoteca? Con essa l’Esattore si tutela nell’ipotesi in cui un altro creditore metta all’asta l’immobile: nel qual caso, l’agente per la riscossione potrà partecipare alla procedura di divisione del ricavato.

Pignoramento prima casa da parte di privati

Possiamo arrivare così al nocciolo del problema: la prima casa può essere pignorata da privati? La risposta non può che essere affermativa: sia che si tratti di una banca, di una finanziaria, del condominio, del locatore, dello stesso vicino di casa, di un fornitore, di un’azienda, di una controparte processuale che ha vinto un giudizio, il divieto di pignoramento della prima casa non vale nei confronti dei privati, ma solo verso l’Agente della riscossione. Né esistono limiti, per come vedremo a breve, che possano ostacolare l’esenzione forzata o subordinarla a determinate condizioni.

Se, quindi, non hai pagato le rate di un finanziamento o di un mutuo, se non hai ottemperato a una sentenza di condanna da parte del giudice, se non hai pagato una fattura o rispettato gli accordi contrattuali con un’altra persona puoi sempre subire il pignoramento della prima casa. La prima casa è impignorabile esclusivamente per debiti tributari o per sanzioni dovute alla Pubblica Amministrazione. Ciò significa che i creditori privati possono intraprendere azioni di esecuzione forzata per la vendita all’asta al fine di soddisfare i propri crediti.

La prima casa può anche essere pignorata per debiti condominiali, anche se – come vedremo a breve – su di essa è stato istituito un fondo patrimoniale. Il condomino debitore è infatti sempre il titolare dell’immobile. Di solito solo la preesistenza di un’ipoteca in favore di un altro creditore potrebbe disincentivare il condominio dall’agire. In tal caso, infatti, il primo a soddisfarsi sarebbe il creditore con l’ipoteca di primo grado.

Al contrario dell’Agente della riscossione esattoriale, che può agire già solo in forza di una cartella che ha stampato da sé, il privato deve prima ottenere un “titolo esecutivo” ossia un’autorizzazione a procedere all’esecuzione forzata. Sono titoli esecutivi le sentenze, anche di primo grado (purché, in caso di appello, la Corte non ne abbia sospeso la provvisoria esecuzione), i decreti ingiuntivi non opposti, i contratti di mutuo firmati davanti a notaio, gli assegni (non oltre sei mesi dalla loro emissione) e le cambiali (non oltre tre anni dalla loro emissione).

Soglia minima per pignoramento immobiliare

Se, come detto, l’esattore trova il limite dei 120mila euro di debito per poter avviare un pignoramento immobiliare (solo in presenza di più immobili), tale vincolo non esiste per i privati che, in teoria, potrebbero agire anche per un credito di poche migliaia di euro. La valutazione si limita solo a una questione di opportunità: il pignoramento immobiliare è lungo e costoso, sicché non sempre si è disposti ad attivarlo per poche centinaia o migliaia di euro.

Divieto di pignoramento casa con invalido o bambino

Contrariamente a quanto si crede, non esiste alcun divieto di pignoramento della prima casa se in questa vive e risiede un bambino piccolo o un invalido. Né può aiutare il fatto che il debitore sia in difficoltà economiche tali da non riuscire ad acquistare un altro immobile o a pagare un affitto.

Divieto pignoramento prima casa col fondo patrimoniale

Il fondo patrimoniale è una sorta di tutela che viene disposta, con atto notarile, sugli immobili o su mobili registrati (auto, moto, ecc.). Una volta istituito il fondo patrimoniale, il creditore non può pignorare la casa in esso inserita se non per debiti contratti per bisogni ed esigenze familiari. Quindi si può sottoporre all’asta l’appartamento per un debito di lavoro, per le tasse, per il condominio o per la crescita e l’istruzione dei figli in quanto si tratta di obbligazioni contratte per i bisogni familiari. Al contrario se si tratta di una obbligazione voluttuaria o speculativa (ad esempio un debito per un viaggio, per un’auto di lusso, per un grosso investimento) la casa nel fondo patrimoniale non può essere pignorata. 

Il concetto di “bisogni familiari” è stato via via ampliato dalla giurisprudenza fino a includervi anche il pagamento delle imposte e dei debiti connessi alla professione, all’impresa o all’attività lavorativa. Di fatto quindi il fondo patrimoniale opera in una serie di ipotesi molto ridotte.

In ogni caso, il fondo patrimoniale deve essere istituito prima dell’obbligazione. Se invece vi si provvede dopo, il creditore ne può chiedere la revoca entro cinque anni (con la cosiddetta «azione revocatoria»). E se il pignoramento viene iscritto nei pubblici registri entro 1 anno dalla trascrizione del fondo patrimoniale, il creditore può pignorare la casa senza neanche la revocatoria.

Prima casa cointestata

Si può pignorare, infine, anche la prima casa cointestata al coniuge. Il pignoramento verrà fatto sull’intero immobile, con l’obbligo, alla divisione del prezzo, di restituire il 50% al coniuge non debitore. Prima della vendita integrale del bene, il giudice valuta se è possibile una divisione in natura (ad esempio un frazionamento) con vendita solo di una parte e attribuzione dell’altra al comproprietario.