Esecuzione forzata immobiliare: se la banca ha già un’ipoteca, gli altri creditori possono pignorare l’abitazione?

Se hai contratto un debito e stai ancora pagando alla banca le rate per il finanziamento ottenuto per l’acquisto di un immobile, è probabile che, a quest’ora, ti starai chiedendo se è possibile un pignoramento della casa con mutuo in corso. Ciò che ti interessa sapere, in buona sostanza, è se un creditore – diverso dalla banca – può pignorare la casa sulla quale, prima di lui, l’istituto di credito ha già iscritto ipoteca. E, se anche non dovesse essere possibile, quali altri beni potrebbe aggredire? Ad esempio, potrebbe bloccarti lo stipendio su cui hai una cessione del quinto?

Il tuo è un problema abbastanza frequente. In generale, quando una banca concede un mutuo si fa rilasciare una garanzia. In particolare, quando il finanziamento serve ad acquistare un immobile, l’istituto di credito accende un’ipoteca sul bene stesso in modo tale da poterlo pignorare se non dovessi restituire la somma concordata e così soddisfarsi sul ricavato dell’asta.

L’esistenza di questa ipoteca può diventare un forte disincentivo per gli altri creditori ad avviare un pignoramento sullo stesso bene. Il che ti potrebbe mettere al riparo da ulteriori esecuzioni forzate. A meno che…

Insomma, c’è tanto da dire e da spiegare sul pignoramento della casa con mutuo in corso. Quindi mettiti comodo e leggi i chiarimenti che ti daremo nel corso del seguente articolo.

Casa pignorata: può essere pignorata da un altro creditore?

Anche se la banca ha iscritto un’ipoteca sulla tua casa – che resterà in piedi fino a quando non avrai versato l’ultima rata del mutuo – ciò non toglie che altri creditori possano fare lo stesso contemporaneamente o in un momento successivo. Infatti sullo stesso bene possono gravare anche più ipoteche. Tra i vari creditori ipotecari però varrà un ordine di priorità: in caso di vendita all’asta, il primo a soddisfarsi sul ricavato sarà colui che ha iscritto per primo l’ipoteca (che perciò si chiama «ipoteca di primo grado»). Se dovessero avanzare soldi, questi andranno al creditore che ha iscritto ipoteca immediatamente dopo (che ha cioè una «ipoteca di secondo grado»), e così via.

Insomma, l’ordine di iscrizione dell’ipoteca determina anche la priorità nel soddisfacimento dal ricavato dell’esecuzione forzata.

È chiaro quindi che, se l’entità del credito del creditore con ipoteca di primo grado dovesse essere pari o superiore al prezzo ottenuto con l’aggiudicazione dell’immobile all’asta, non resterà nulla per gli ulteriori creditori.

Esempio: Marco ha un debito con una banca di 200mila euro e un altro con una finanziaria di 30mila euro. La banca mette all’asta la sua casa che viene venduta a 220mila euro. I primi 200mila euro andranno a soddisfare il credito della banca (eventualmente maggiorato delle spese della procedura e degli interessi) e il residuo (20mila euro) andrà a coprire la parte del credito della finanziaria. Se il ricavato della vendita fosse stato inferiore a 200mila euro, l’intera somma sarebbe stata assorbita dalla banca e nulla sarebbe andato alla finanziaria che, per soddisfarsi, avrebbe dovuto aggredire altri beni di Marco.

Conviene pignorare una casa pignorata?

Iscrivere un’ipoteca di secondo grado o di terzo ha senso solo nella misura in cui il creditore di primo grado abbia un credito in corso di estinzione o comunque più basso del valore dell’immobile.

Esempio: La banca ha iscritto un’ipoteca sulla casa di Antonio di 200mila euro a fronte di un mutuo di 150mila euro. Antonio però ha pagato quasi tutte le rate e ora gli mancano solo tre anni. Nel caso in cui un secondo creditore dovesse iscrivere un’ulteriore ipoteca quest’ultimo avrebbe alti margini di soddisfarsi dal ricavato dell’asta. Difatti, il credito della banca sta per essere completamente estinto e, in quel momento, verrà estinta l’ipoteca stessa di primo grado. Con la conseguenza che l’ipoteca di secondo grado diventerà di primo e il secondo creditore avrà la priorità assoluta su tutti gli altri. Lo stesso discorso si può fare se l’ipoteca della banca è di 150mila euro ma il valore dell’immobile è di 400mila euro. Difatti, in questo caso, se anche il creditore con ipoteca di primo grado non dovesse essere soddisfatto, il ricavato dell’asta consentirà, molto probabilmente, di soddisfare anche il creditore con ipoteca di secondo grado.

Chi inizia il pignoramento della casa con mutuo in corso?

C’è poi un altro discorso da considerare. A iniziare il pignoramento non deve essere necessariamente il creditore con l’ipoteca di primo grado. Ben potrebbe essere un altro, addirittura anche quello senza ipoteca.

Esempio: Luca non ha pagato la finanziaria che pertanto avanza da lui 30mila euro. La finanziaria ipoteca la sua casa su cui c’è già un’ipoteca di primo grado della banca. La banca non ha alcuna intenzione di avviare il pignoramento visto che Luca sta pagando regolarmente le rate. Ciò nonostante la procedura viene avviata ugualmente dalla finanziaria che può ben farlo. A questo punto, nell’esecuzione forzata parteciperà anche la banca come creditore privilegiato con ipoteca di primo grado. Questa sarà quindi sempre preferita alla finanziaria.

Si può pignorare una casa con mutuo in corso?

Dagli esempi fatti si comprende che il pignoramento di una casa con mutuo in corso è ben possibile, ma la sua utilità dipende pur sempre da quanto l’eventuale ricavato dalla vendita all’asta sarà assorbito dal creditore con ipoteca di primo grado.

Se il valore di presumibile realizzo del bene non dovesse essere sufficiente a coprire i crediti di più soggetti, si possono valutare anche altre strade come ad esempio il pignoramento dello stipendio. Il fatto che vi sia una cessione del quinto non costituisce un ostacolo all’avvio del pignoramento sull’intera busta paga.

Fonte articolo: sito web La Legge Per Tutti del 21/07/2019, url https://www.laleggepertutti.it/293766_pignoramento-casa-con-mutuo-in-corso

Autore immagine: money.it