Se il mutuo è troppo oneroso ci sono diversi modi per ridurlo. Vediamo allora come sospendere la rata del mutuo; come rinegoziare il mutuo con la propria banca ed in cosa consiste la surroga e la sostituzione.

Se il mutuo è diventato troppo alto, mentre le tue possibilità economiche cominciano a vacillare, puoi cercare di ridurlo. In queste ipotesi “le strade del risparmio” sono tante. Difatti, in determinati casi è possibile sospendere il pagamento del mutuo; un’altra strada che si può percorrere è quella della surroga; è possibile, inoltre, rivolgersi alla propria banca per chiedere una rinegoziazione del proprio mutuo.

Di tanto parleremo nel presente articolo, analizzando tutte le modalità attraverso le quali è possibile ridurre o modificare la rata del proprio mutuo o addirittura sospenderne il pagamento. Ma procediamo con ordine.

Mutuo: come sospendere il pagamento delle rate

Non sono pochi coloro che dopo aver acceso un mutuo per l’acquisto della prima casa si trovino, poi, nelle condizioni di non riuscire a farvi fronte. Chi possiede una casa e sta pagando le rate non di rado si domanda se ci sia un modo per chiedere ed ottenere la sospensione del pagamento del mutuo in caso di gravi difficoltà economiche.  Ebbene, un modo c’è. Vediamo, dunque, chi può chiedere la sospensione del pagamento delle rate del mutuo, in cosa consiste la sospensione, quali sono i suoi presupposti e come si presenta la relativa domanda.

Fondo di solidarietà dei mutui per l’acquisto della prima casa

Per far fronte alle difficoltà economiche di chi non riesce a pagare le rate del proprio mutuo, la legge [1] ha previsto l’istituzione del cosiddetto Fondo di solidarietà dei mutui per l’acquisto della prima casa [2]. Il Fondo consente a chi versi in difficoltà economica di richiedere alla banca la sospensione del pagamento dell’intera rata del mutuo fino ad un massimo di due volte, per complessivi 18 mesi.

La sospensione del mutuo consente, dunque, di “congelare” temporaneamente il pagamento delle rate ed ha l’effetto di prorogare la durata del contratto e delle garanzie per un periodo uguale alla durata della sospensione.
Al termine della stessa, il pagamento delle rate riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente prevista dal contratto (salvo l’eventuale rinegoziazione del mutuo tra le parti).

Sospensione del mutuo: condizioni e presupposti

Chi ha richiesto un mutuo per l’acquisto della prima casa e versa in condizioni di difficoltà economica, dunque, può chiedere alla banca la sospensione del pagamento delle rate del mutuo. Come detto la sospensione del pagamento dell’intera rata del mutuo può essere richiesta fino ad un massimo di due volte, per complessivi 18 mesi. Chi ha già usufruito della sospensione può chiederne una nuova fino al raggiungimento di 12 mesi complessivi solo se sono trascorsi almeno 2 anni dalla precedente.

Il cliente della banca (cosiddetto mutuatario) può chiedere la sospensione del mutuo e accedere al Fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa, solo in presenza di determinate condizioni:

• deve essere titolare di un reddito Isee non superiore a 30mila euro;
• l’importo del mutuo non deve superare i 250mila euro;
• il mutuo deve essere in ammortamento da almeno 1 anno al momento della presentazione della domanda;
• se il titolare del contratto di mutuo è in ritardo nel pagamento delle relative rate, il ritardo non deve essere superiore a 90 giorni consecutivi.

Inoltre, il richiedente deve essere incorso entro i 3 anni precedenti la richiesta in uno dei seguenti eventi:

• cessazione del rapporto di lavoro subordinato(sia a tempo determinato che a tempo indeterminato), ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa;
• cessazione dei rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale e di altri rapporti di collaborazione che si concretizzano in una prestazione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato, da parte dell’intestatario o di uno dei cointestatari del contratto di mutuo, con permanenza dello stato di disoccupazione al momento di presentazione della domanda;
• handicap grave o insorgenza di condizioni di non autosufficienza.

In ogni caso la sospensione non può essere richiesta per i mutui per i quali è stata avviata da terzi una procedura esecutiva sull’immobile ipotecato. In caso di avvio di azioni esecutive a sospensione già concessa, la sospensione stessa verrà revocata.

Sospensione del mutuo: come presentare la domanda

Il termine ultimo per presentare la domanda attualmente è il 31 luglio 2018.

La richiesta va presentata direttamente alla banca con un apposito modulo reperibile sul sito della Consap (http://www.consap.it.). Il richiedente deve presentare anche:

• un documento di identità;
• l’attestazione Isee rilasciata da un soggetto abilitato;
• una documentazione che attesti uno degli eventi elencati sopra (perdita del lavoro, grave handicap).

Sospensione del mutuo: la procedura

La banca trasmetterà alla Consap la domanda di sospensione, completa di tutti i documenti previsti, entro 10 giorni lavorativi. Acquisita la documentazione la Consap deciderà entro 15 giorni lavorativi: la decisione è comunicata alla banca e l’eventuale mancata ammissione al Fondo deve essere specificamente motivata. In caso di ammissione, la sospensione è attivata entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui la banca mutuante ha comunicato al richiedente l’accettazione della Consap. Tale comunicazione dovrà avvenire entro 5 giorni dall’accettazione.

Come modificare il mutuo

Come a tutti noto, generalmente i mutui sono contratti che tengono i clienti legati alla banca per un periodo molto lungo di tempo: indubbiamente per il tempo necessario a restituire – tramite il pagamento delle rate – la somma finanziata. Non sono pochi, però, i clienti della banca che, dopo aver acceso un mutuo per effettuare un investimento, si trovino, dopo qualche anno, a volerne modificare le condizioni contrattuali  con lo scopo di trovare soluzioni più conformi alla propria condizione economica e finanziaria, magari mutata con il trascorrere del tempo. Questa operazione è possibile e può essere realizzata con tre strumenti diversi:

• la rinegoziazione;
• la surrogazione;
• la sostituzione.

Analizziamole nel dettaglio.

Rinegoziazione del mutuo con la propria banca: come funziona

La rinegoziazione del mutuo consiste nella modifica di una o più condizioni contenute nel contratto di mutuo. Dunque, il presupposto affinché si possa chiedere e ottenere una rinegoziazione del mutuo  è la sopravvenienza di elementi successivi che hanno alterato il rapporto originario tra banca e cliente. In tali casi, infatti, il mutuatario potrà rivolgersi alla propria banca spiegando con precisione le proprie esigenze e necessità, così da ricercare una soluzione condivisa.

In sostanza, con la rinegoziazione il mutuatario e la banca si accordano per modificare alcune condizioni e clausole contenute nel contratto di mutuo originario (cosiddetta rinegoziazione volontaria).

Attenzione: né la banca né il cliente possono esigere una modifica unilaterale delle condizioni del mutuo.

È importante sottolineare, inoltre, che la rinegoziazione del mutuo avviene senza spese e può essere effettuata mediante scrittura privata anche non autenticata. Per intenderci, quindi, la rinegoziazione può avvenire  anche attraverso uno scambio di corrispondenza tra banca e cliente. In ogni caso, non è necessario l’intervento di un notaio.

Rinegoziazione: cosa ha ad oggetto?

La rinegoziazione può avere ad oggetto qualsiasi mutuo, senza limiti di tempo.

Con la rinegoziazione è possibile modificare la durata del mutuo, il tasso applicato, il sistema di indicizzazione, lo spread, le commissioni legate al mutuo, ecc.

Facciamo alcuni esempi: con riferimento alla tipologia di mutuo, è possibile passare da un mutuo a tasso variabile a uno a tasso fisso per garantire la stabilità delle rate rispetto al verificarsi di fluttuazioni dei tassi. Ovviamente è possibile anche l’operazione inversa e cioè il passaggio da un mutuo a tasso fisso ad uno a tasso variabile. Con riferimento ai tassi di interesse applicati, è possibile chiedere una rinegoziazione della loro misura (rivedendo ad esempio la misura dello spread applicato dalla banca in aggiunta al tasso di mercato di riferimento). Circa la durata del mutuo, è possibile chiederne un prolungamento (passando ad esempio da un mutuo ventennale a uno trentennale): in questo modo aumenteranno (complessivamente degli interessi), ma si ridurrà l’importo delle singole rate di rimborso.

Rinegoziazione: i vantaggi

La rinegoziazione consente di ottenere una serie di vantaggi. Vediamo quali.

• il precedente contratto non si estingue e non vi è necessità di accenderne uno nuovo, con risparmio di spese e oneri notarili;
• il mutuatario non perde i benefici fiscali inizialmente previsti per il primo contratto;
• non sono previste spese di rinegoziazione, né l’applicazione di imposte e tasse a carico dei mutuatari;
• le garanzie già iscritte a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione continueranno a sussistere. Quindi, per intenderci, l’ipoteca a garanzia del mutuo continua ad assistere il rimborso del debito, senza il compimento di alcuna formalità o annotazione.

Come ottenere la rinegoziazione del mutuo? 

Come già sottolineato, per ottenere la rinegoziazione del mutuo basta rivolgersi alla propria banca spiegando le proprie necessità e il mutato assetto economico-patrimoniale. Non c’è bisogno del notaio (come invece è necessario per la firma del mutuo) e il tutto può avvenire con una semplice scrittura privata firmata presso una delle filiali dell’istituto erogante.

Cosa si può modificare con la rinegoziazione del mutuo? 

Come abbiamo detto la rinegoziazione può avere ad oggetto:

• la tipologia del mutuo: ad esempio si può chiedere la trasformazione del tasso variabile in tasso fisso e viceversa;
• il tasso di interesse: si può ad esempio modificare la misura dello spread,;
• la durata del mutuo, passando ad esempio da uno ventennale a uno trentennale, ecc. La diminuzione o l’aumento della durata del mutuo si riflette, ovviamente, sulla misura degli interessi da corrispondere (complessivamente più elevati nel caso di mutuo più lungo).

La surroga del mutuo

Il decreto Bersani ha dato a ogni cittadino il diritto di trasferire, in qualsiasi momento, il proprio mutuo a un’altra banca che gli concede condizioni migliori, senza alcun onere a suo carico e senza decadere da eventuali benefici fiscali. La surroga del mutuo, quindi, consiste nella portabilità del mutuo stesso presso altro istituto di credito.

Questo meccanismo è particolarmente utile nel caso in cui il mutuatario richiede alla propria banca la negoziazione del mutuo e quest’ultima non glielo conceda; in tal caso, l’interessato può trasferire (con la surroga) il mutuo presso altro istituto di credito e poi con quest’ultimo procedere alla rinegoziazione ottenendo condizioni più vantaggiose.

Gli unici vincoli sono i divieti di modificare l’importo residuo del mutuo e l’identità del mutuatario (non è possibile, ad esempio, trasferire il mutuo al marito/moglie o ad estranei).

A differenza della rinegoziazione, la surroga non è “a costo zero”. Infatti è necessario sostenere nuovamente le spese per il cambio del mutuo, tra cui quelle peritali e notarili che, però, sono interamente a carico della nuova banca e non del mutuatario.

Come ottenere la surroga del mutuo?

Per ottenere la portabilità del mutuo, il mutuatario deve presentare una domanda scritta alla nuova banca, quella che deve cioè subentrare nel mutuo, chiedendo l’avvio della procedura per la portabilità dell’ipoteca nei contratti di mutuo e le dà mandato di conoscere dalla banca originaria l’importo del proprio debito residuo a una determinata data. Oltre a tale domanda, il mutuatario deve presentare alla banca subentrante tutta la documentazione bancaria in suo possesso da cui emerge una stima del debito residuo. Se non ne è in possesso, né la sua banca gliela vuole concedere in tempi ragionevoli, ad occuparsene può essere la stessa banca subentrante che ne fa richiesta alla banca originaria.

Viene così avviata un’istruttoria, al pari di come avviene al momento della iniziale concessione del mutuo. Al termine di tale fase la banca subentrante conferma o meno la propria disponibilità a compiere l’operazione di finanziamento e, d’intesa con il medesimo, concorda con il notaio incaricato e le altre parti la data di stipula dell’atto di surrogazione.

Come abbiamo detto la surrogazione richiede la stessa procedura attivata per la stipula del mutuo originario ed è pertanto necessario recarsi dal notaio per la firma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Al mutuatario non possono però essere addebitate spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per istruttoria e accertamenti catastali.

Dopo la stipula dell’atto di surrogazione, la banca subentrante deve richiedere l’annotazione della surrogazione al direttore dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio, allegando copia autentica dell’atto, senza ulteriori formalità.

La surrogazione deve terminare entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta del mutuatario alla banca subentrante. Se la surrogazione non avviene entro tale termine per cause imputabili alla banca:

• originaria, quest’ultima è tenuta a risarcire al cliente l’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo;
• subentrante: la banca originaria può rivalersi sulla subentrante.

Nel momento in cui avviene la surroga del mutuo, questo viene trasferito alle medesime condizioni stipulate tra il mutuatario e la banca subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura. Viene trasferita anche l’ipoteca originaria.

La sostituzione del mutuo

Con la sostituzione il mutuatario chiede la stipula di un nuovo contratto di mutuo e l’estinzione anticipata di quello precedente. In pratica la stessa banca o un’altra concede al cliente una somma di denaro per chiudere il precedente mutuo e, a fronte di tale prestito, attiva un mutuo completamente nuovo, con condizioni che possono anche essere diverse (tasso, durata, importo totale del mutuo, identità del mutuatario e addirittura l’immobile). In questo caso, però, bisogna considerare che si dovranno affrontare le nuove spese legate all’accensione di un nuovo mutuo e all’eventuale penale di estinzione anticipata di quello precedente (se prevista), tutte a carico del mutuatario.