Dalla donazione al fondo patrimoniale, dai debiti con il fisco ai procedimenti penali, ai risarcimenti dei danni: ecco cosa ti può costare per sempre la casa.

Come perdere la casa? La prima risposta che darebbe chiunque è: non pagare il mutuo. Ed è ovviamente corretto. Ma anche scontato. Ci sono molti altri errori che ti possono far perdere la casa e che spesso si fanno proprio per un eccesso di tutela. Quali? Ne elenchiamo alcuni in questo articolo.

Sicuramente a rischiare la casa è chi ha debiti. Ma non solo. Anche chi commette illeciti penali di un certo importo – il pensiero va innanzitutto all’evasione fiscale – può rischiare il sequestro e la confisca dei beni, ivi compresa la casa, per quanto si tratti dell’abitazione principale. La rischia poi chi, ad esempio, fa parte di un condominio che non paga le fatture o non ha un’assicurazione contro gli infortuni causati a terzi. Non in ultimo a rischiare la casa potrebbe essere chi la inserisce in un fondo patrimoniale: già, proprio l’atto che dovrebbe servire per tutelarla si rivela a volte l’insidia maggiore.

Analizziamo tutte queste ipotesi qui di seguito in modo da capire cosa non fare per evitare di perdere la casa.

Debiti con il fisco: quali rischi per la casa?

Come noto, chi ha una sola casa di proprietà, adibita a civile abitazione e luogo di residenza, non di lusso (ossia non accatastata A/8 e A/9), può dormire sonni tranquilli: per quanti debiti possa avere con il fisco, Agenzia Entrate Riscossione non potrà mai pignorargli l’abitazione in quanto considerata “bene primario” per la sopravvivenza. Ma se anche una di queste condizioni viene meno, si rischia di perdere il beneficio e, quindi, anche la casa. Ecco alcune ipotesi:

• il contribuente cambia residenza e la fissa in un altro immobile: in tale ipotesi la “prima casa” diventa automaticamente pignorabile;
• il contribuente destina l’immobile a ufficio e va a vivere in affitto;
• il contribuente accetta un’eredità o una donazione e diventa proprietario, anche per una piccola quota, di un secondo immobile o un terreno: viene così meno la condizione richiesta dalla legge per l’impignorabilità della prima casa, ossia il fatto che essa sia anche l’unica.

In uno di questi casi si può ovviare al problema riducendo l’entità del debito tramite un pagamento parziale e spontaneo: difatti il pignoramento immobiliare del fisco è possibile solo a condizione che il debito abbia raggiunto almeno 120mila euro. Per cui, se il debitore riesce a riportarlo sotto questa soglia, per quanti immobili possa avere nessuno di questi sarà pignorabile.

Donazione della casa: rischia chi ha debiti superiori a 50mila euro

Se hai un debito per Irpef non pagata superiore a 50mila euro e doni la tua casa a un familiare, commetti un reato chiamato «sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte». Sono in molti che non lo sanno e vedono nella donazione l’unico modo per distogliere il bene da un possibile pignoramento dell’Agenzia Entrate Riscossione. Anche in questo caso, però, la mossa è avventata e controproducente. Si rischia infatti di perdere per sempre la casa: questo perché l’immobile, per quanto ormai regalato a un figlio o al coniuge a seguito di una separazione fittizia, può infatti essere sottoposto a sequestro finalizzato alla confisca [1].

Fondo patrimoniale: la casa è davvero al sicuro?

Il fondo patrimoniale dovrebbe servire a tutelare la casa. Tutti sanno infatti che, una volta costituito, tutti i debiti successivi contratti per esigenze estranee ai bisogni primari della famiglia, non possono dar luogo a un pignoramento. Ma la Cassazione [2] ha detto proprio di recente che, se risulta che il fondo patrimoniale è solo artificioso e costituito all’unico scopo di sottrarre la casa ai creditori, questi possono far dichiarare la simulazione dell’atto in qualsiasi momento, anche a distanza di molto tempo (ben oltre, quindi, i cinque anni stabiliti per l’azione revocatoria). Ma come fare a capire che il fondo è simulato? Un esempio si ha quando viene inserita la clausola in virtù della quale i coniugi si danno atto che la casa inserita nel fondo può essere in qualsiasi momento venduta, nonostante la presenza di figli minorenni, senza bisogno del consenso del giudice tutelare. Una ipotesi del genere dimostra tutto l’intento fraudolento: la vera ragione per cui la casa sarebbe stata messa nel fondo non sarebbe quella di garantire un futuro certo ai figli ma di eludere le pretese dei creditori.

Reati o evasione fiscale: la casa può essere confiscata dallo Stato?

La commissione di un reato porta alla confisca dei beni acquisiti con il prodotto di tale reato o, in alternativa, la confisca per equivalente dei beni di proprietà. Quando si parla di reati non si deve pensare solo ai crimini efferati o alle frodi. Anche l’evasione fiscale può essere reato. In verità lo è raramente, solo al superamento di importi che, di solito, riguardano più che altro le attività imprenditoriali. In ogni caso, anche chi paga tutti i creditori può perdere la casa se commette degli illeciti fiscali. A seguito del processo penale ci può essere la confisca della casa, anche se in comunione dei beni [3] o inserita nel fondo patrimoniale [4]. La Cassazione ha anche ritenuto confiscabile la casa se di proprietà del coniuge, qualora dovesse risultare che l’intestazione è solo fittizia [5].

Debiti condominiali: la casa è il primo bene da pignorare

Si dimentica spesso che, davanti ai debiti con il condominio, nessuno è nullatenente. Questo perché la qualifica di condomino spetta solo al proprietario dell’appartamento. Sicché, chi non paga le quote all’amministratore può sempre subire il pignoramento immobiliare, anche per piccole cifre. Neanche la presenza di un fondo patrimoniale potrebbe ostacolare il condominio dal mettere all’asta la casa del debitore, trattandosi di debiti contratti per le esigenze familiari primarie (il tetto domestico appunto). L’unico ostacolo che potrebbe incontrare il creditore è l’eventuale presenza di un’ipoteca della banca che, certo, renderebbe del tutto vana una esecuzione forzata con un’ipoteca di grado inferiore.

Se il condominio non paga i creditori o non risarcisce i danni rischi la casa

C’è un ultimo aspetto che dovrebbe preoccuparti e che può comportare il rischio di perdere la casa: quando il condominio ha debiti. Pensa all’ipotesi di un creditore non pagato o di una persona che subisce dei gravi danni fisici a causa di un difetto di manutenzione dei beni comuni. Il caso tipico è la grondaia, il frontalino del balcone o un pezzo di cornicione che cade in testa a un passante, uccidendolo o ferendolo gravemente. Se il condominio non è assicurato, difficilmente le sue casse potranno far fronte a un risarcimento di tale portata. Allora il creditore, dopo aver tentato il pignoramento del conto condominiale, potrà aggredire i beni dei singoli condomini, ciascuno in proporzione dei rispettivi millesimi. E cosa di più certo se non i rispettivi appartamenti? Lo stesso dicasi per il mancato pagamento delle fatture ai fornitori. Insomma, tutte le volte in cui il condominio è debitore di somme di denaro e non può far fronte al pagamento, a rimetterci sono i singoli proprietari.