Mutuo: vediamo come rinegoziare il mutuo con la propria banca e come funzionano la rinegoziazione, la surrogazione e la sostituzione­

La rinegoziazione del mutuo consiste nella modifica di una o più condizioni contenute nel contratto di mutuo. Scopo della rinegoziazione è proprio quello di favorire il mutuatario (colui, cioè, che ha acceso il mutuo), consentendogli di trovare soluzioni più soddisfacenti rispetto alla propria (peggiorata o migliorata) situazione economica. Ed infatti, la rinegoziazione del mutuo può essere chiesta quando il cliente (cosiddetto «mutuatario») non è più in grado di sostenere la rata, perché diventata troppo onerosa rispetto alle sue condizioni economiche, o anche nell’ipotesi inversa, quando cioè il reddito di chi ha acceso il mutuo è aumentato e c’è l’interesse ad estinguerlo in anticipo per pagare meno interessi. Vediamo allora come rinegoziare il mutuo con la propria banca.

Come rinegoziare il mutuo

Non sono pochi i clienti di una banca che, dopo aver acceso un mutuo per effettuare un investimento, si trovino, dopo qualche anno, a volerne modificare le condizioni contrattuali  con lo scopo di trovare soluzioni più conformi alla propria condizione economica e finanziaria, magari mutata con il trascorrere del tempo. Questa operazione è possibile e può essere realizzata con tre strumenti diversi:

• la rinegoziazione;
• la surrogazione;
• la sostituzione. 

Rinegoziazione del mutuo con la propria banca: come funziona

Come anticipato, la rinegoziazione del mutuo consiste nella modifica di una o più condizioni contenute nel contratto di mutuo. Dunque, il presupposto affinché si possa chiedere e ottenere una rinegoziazione del mutuo  è la sopravvenienza di elementi successivi che hanno alterato il rapporto originario tra banca e cliente. In tali casi, infatti, il mutuatario potrà rivolgersi alla propria banca spiegando con precisione le proprie esigenze e necessità, così da ricercare una soluzione condivisa.

In sostanza, con la rinegoziazione il mutuatario e la banca si accordano per modificare alcune condizioni e clausole contenute nel contratto di mutuo originario (cosiddetta rinegoziazione volontaria).

Attenzione: né la banca né il cliente possono esigere una modifica unilaterale delle condizioni del mutuo.

È importante sottolineare, inoltre, che la rinegoziazione del mutuo avviene senza spese e può essere effettuata mediante scrittura privata anche non autenticata. Per intenderci, quindi, la rinegoziazione può avvenire  anche attraverso uno scambio di corrispondenza tra banca e cliente. In ogni caso, non è necessario l’intervento di un notaio.

Rinegoziazione: cosa ha ad oggetto?

La rinegoziazione può avere ad oggetto qualsiasi mutuo, senza limiti di tempo.

Con la rinegoziazione è possibile modificare la durata del mutuo, il tasso applicato, il sistema di indicizzazione, lo spread, le commissioni legate al mutuo, ecc.

Facciamo alcuni esempi: con riferimento alla tipologia di mutuo, è possibile passare da un mutuo a tasso variabile a uno a tasso fisso per garantire la stabilità delle rate rispetto al verificarsi di fluttuazioni dei tassi. Ovviamente è possibile anche l’operazione inversa e cioè il passaggio da un mutuo a tasso fisso ad uno a tasso variabile. Con riferimento ai tassi di interesse applicati, è possibile chiedere una rinegoziazione della loro misura (rivedendo ad esempio la misura dello spread applicato dalla banca in aggiunta al tasso di mercato di riferimento). Circa la durata del mutuo, è possibile chiederne un prolungamento (passando ad esempio da un mutuo ventennale a uno trentennale): in questo modo aumenteranno complessivamente gli interessi, ma si ridurrà l’importo delle singole rate di rimborso.

Rinegoziazione: i vantaggi

La rinegoziazione consente di ottenere una serie di vantaggi. Vediamo quali.

• il precedente contratto non si estingue e non vi è necessità di accenderne uno nuovo, con risparmio di spese e oneri notarili;
• il mutuatario non perde i benefici fiscali inizialmente previsti per il primo contratto;
• non sono previste spese di rinegoziazione, né l’applicazione di imposte e tasse a carico dei mutuatari;
• le garanzie già iscritte a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione continueranno a sussistere. Quindi, per intenderci, l’ipoteca a garanzia del mutuo continua ad assistere il rimborso del debito, senza il compimento di alcuna formalità o annotazione.

Come ottenere la rinegoziazione del mutuo? 

Come già sottolineato, per ottenere la rinegoziazione del mutuo basta rivolgersi alla propria banca spiegando le proprie necessità e il mutato assetto economico-patrimoniale. Non c’è bisogno del notaio (come invece è necessario per la firma del mutuo) e il tutto può avvenire con una semplice scrittura privata firmata presso una delle filiali dell’istituto erogante.

Cosa si può modificare con la rinegoziazione del mutuo? 

Come abbiamo detto la rinegoziazione può avere ad oggetto:

• la tipologia del mutuo: ad esempio si può chiedere la trasformazione del tasso variabile in tasso fisso e viceversa;
• il tasso di interesse: si può ad esempio modificare la misura dello spread,;
• la durata del mutuo, passando ad esempio da uno ventennale a uno trentennale, ecc. La diminuzione o l’aumento della durata del mutuo si riflette, ovviamente, sulla misura degli interessi da corrispondere (complessivamente più elevati nel caso di mutuo più lungo).

La surroga del mutuo

Il decreto Bersani ha dato a ogni cittadino il diritto di trasferire, in qualsiasi momento, il proprio mutuo a un’altra banca che gli conceda condizioni migliori, senza alcun onere a suo carico e senza decadere da eventuali benefici fiscali. La surroga del mutuo, quindi, consiste nella portabilità del mutuo stesso presso altro istituto di credito.

Questo meccanismo è particolarmente utile nel caso in cui il mutuatario richieda alla propria banca la negoziazione del mutuo e quest’ultima non glielo conceda; in tal caso, l’interessato può trasferire (con la surroga) il mutuo presso altro istituto di credito e poi con quest’ultimo procedere alla rinegoziazione ottenendo condizioni più vantaggiose.

Gli unici vincoli sono i divieti di modificare l’importo residuo del mutuo e l’identità del mutuatario (non è possibile, ad esempio, trasferire il mutuo al marito/moglie o ad estranei).

A differenza della rinegoziazione, la surroga non è “a costo zero”. Infatti è necessario sostenere nuovamente le spese per il cambio del mutuo, tra cui quelle peritali e notarili che, però, sono interamente a carico della nuova banca e non del mutuatario.

Come ottenere la surroga del mutuo?

Per ottenere la portabilità del mutuo, il mutuatario deve presentare una domanda scritta alla nuova banca, quella che deve cioè subentrare nel mutuo, chiedendo l’avvio della procedura per la portabilità dell’ipoteca nei contratti di mutuo e le dà mandato di conoscere dalla banca originaria l’importo del proprio debito residuo a una determinata data. Oltre a tale domanda, il mutuatario deve presentare alla banca subentrante tutta la documentazione bancaria in suo possesso da cui emerge una stima del debito residuo. Se non ne è in possesso, né la sua banca gliela vuole concedere in tempi ragionevoli, ad occuparsene può essere la stessa banca subentrante che ne fa richiesta alla banca originaria.

Viene così avviata un’istruttoria, al pari di come avviene al momento della iniziale concessione del mutuo. Al termine di tale fase la banca subentrante conferma o meno la propria disponibilità a compiere l’operazione di finanziamento e, d’intesa con il medesimo, concorda con il notaio incaricato e le altre parti la data di stipula dell’atto di surrogazione.

Come abbiamo detto la surrogazione richiede la stessa procedura attivata per la stipula del mutuo originario ed è pertanto necessario recarsi dal notaio per la firma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Al mutuatario non possono però essere addebitate spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per istruttoria e accertamenti catastali.

Dopo la stipula dell’atto di surrogazione, la banca subentrante deve richiedere l’annotazione della surrogazione al direttore dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio, allegando copia autentica dell’atto, senza ulteriori formalità.

La surrogazione deve terminare entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta del mutuatario alla banca subentrante. Se la surrogazione non avviene entro tale termine per cause imputabili alla banca:

• originaria, quest’ultima è tenuta a risarcire al cliente l’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo;
• subentrante: la banca originaria può rivalersi sulla subentrante.

Nel momento in cui avviene la surroga del mutuo, questo viene trasferito alle medesime condizioni stipulate tra il mutuatario e la banca subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura. Viene trasferita anche l’ipoteca originaria.

La sostituzione del mutuo

Con la sostituzione il mutuatario chiede la stipula di un nuovo contratto di mutuo e l’estinzione anticipata di quello precedente. In pratica la stessa banca o un’altra concede al cliente una somma di denaro per chiudere il precedente mutuo e, a fronte di tale prestito, attiva un mutuo completamente nuovo, con condizioni che possono anche essere diverse (tasso, durata, importo totale del mutuo, identità del mutuatario e addirittura l’immobile). In questo caso, però, bisogna considerare che si dovranno affrontare le nuove spese legate all’accensione di un nuovo mutuo e all’eventuale penale di estinzione anticipata di quello precedente (se prevista), tutte a carico del mutuatario.

Fonte: https://business.laleggepertutti.it/31213_come-rinegoziare-il-mutuo-con-la-propria-banca