Negli ultimi anni, complice il lungo periodo di sofferenza del mercato immobiliare, il settore delle aste giudiziarie riguardanti immobili residenziali è cresciuto esponenzialmente. Ha dunque attirato sempre più interessati, anche e soprattutto tra il pubblico specializzato, che mai si era approcciato a questa modalità d’acquisto. Dal 2008 in poi, si è stimato che le offerte disponibili siano aumentate di circa il 20% e che, in media, ogni anno in Italia si chiudano circa 275.000 esecuzioni immobiliari.

Il fattore che più avvicina un potenziale compratore al mondo delle aste giudiziarie immobiliari è sicuramente la prospettiva di comprare casa ad un prezzo molto inferiore al reale valore di mercato. Effettivamente, si stima che, in media, il risparmio si aggiri intorno al 30-40% del costo reale che quell’immobile avrebbe normalmente sul mercato. Risparmio che, oltretutto, può aumentare nel caso di abitazioni giunte ad aste successive alla prima, nelle quali, il Tribunale, è costretto ad abbassare ancor più il prezzo di partenza.

Ma non è tutto rose e fiori: il mercato della aste giudiziarie, infatti, presenta numerose insidie. Se alcuni vantaggi, soprattutto economici, sono evidenti, bisogna anche porre l’accento sugli eventuali problemi che tale tipologia di acquisto presenta.

Come funziona un’asta immobiliare.

Oggetto delle aste giudiziarie sono quegli immobili che, essendo di proprietà di persone fisiche, o società, non più in grado di onorare i propri debiti, vengono forzatamente messi in vendita, per permette ai proprietari di liquidare i propri creditori.

Iter burocratico.

Vediamo l’iter attraverso il quale un immobile viene dichiarato oggetto di prossima asta. Poiché è necessario, prima di procedere con un’offerta, conoscere adeguatamente non solo l’immobile, ma anche le modalità con cui esse viene controllato e venduto:

• In primo luogo il Tribunale predispone una perizia. Essa è un documento fondamentale che deve essere attentamente analizzato dal potenziale acquirente. Contiene dati fondamentali come le planimetrie, i riferimenti catastali, le caratteristiche descrittive e tecniche dell’immobile; ma anche eventuali vincoli o abusi edilizi rilevati dal perito, e infine lo stato dell’immobile, ovvero se esso è libero o meno da occupanti;
• Secondo atto formale predisposto dal giudice è l’ordinanza di vendita. In essa sono indicati il prezzo di partenza dell’asta, in genere pari al 25% in meno rispetto al prezzo di mercato, le modalità e le date per la presentazione della propria offerta e relativo deposito cauzionale, solitamente fissato al 10% dell’importo offerto, la data ultima per la chiusura delle offerte, la data dell’asta e il termine entro cui andrà saldato l’importo di aggiudicazione;
• Infine il Tribunale nominerà un custode giudiziario incaricato della gestione dell’immobile, della pubblicità e dell’organizzazione delle visite da parte dei soggetti interessati. La pubblicizzazione dell’asta deve essere fatta almeno 45 giorni prima della data dell’asta stessa tramite diversi canali, in primo luogo su portali online specializzati o riviste cartacee di settore.

Come presentare un’offerta.

Il possibile acquirente, una volta individuato un immobile che risponde alle sue esigenze, dovrà contattare il custode giudiziario per fissare una data di visita. Se e solo se l’asta è senza incanto, si può procedere direttamente con la presentazione, in busta chiusa, della propria offerta. Già in questa fase si rende necessaria la deposizione della cauzione, come detto, di circa il 10% dell’importo offerto. Andare a visitare l’immobile è un passaggio fondamentale per l’acquirente, che solo in questo modo può realmente rendersi conto delle reali condizioni dell’immobile. Si tenga, inoltre, presente che molte perizie vengono svolte molto tempo prima la messa in asta dell’immobile stesso.

Nel caso in cui si sia gli unici offerenti, la proposta passa al vaglio del creditore che, se in disaccordo, potrà richiedere un aumento della somma pari, al massimo, ad un quinto dell’offerta ricevuta. In caso vi siano diverse offerte presentate per il medesimo immobile, si procederà con la fase dei rilanci. Il nostro consiglio è, prima di lanciarsi al buio in questa fase, di fare da spettatore ad altre aste giudiziarie. Solo in questo modo si può comprendere a dovere il meccanismo dell’asta vera e propria.

Una volta vinta l’asta…

Dal momento dell’aggiudicazione dell’immobile in asta, l’acquirente avrà circa 60 giorni di tempo per perfezionare l’acquisto. La data precisa è indicata nella citata ordinanza di vendita, e con ogni probabilità si sarà comprato con un notevole risparmio.

Come consiglio finale, prima di procedere con l’acquisto tramite asta, vi mettiamo in guardia dal calcolare con attenzione tutti i costi ulteriori al prezzo d’acquisto. Oltre ad eventuali spese di ristrutturazione e ammodernamento, è necessario porre molta attenzione ad altre possibili spese, come, ad esempio, le spese condominiali arretrate o quanto può costare, in termini di tempo e denaro, sfrattare un inquilino restio a lasciare l’abitazione.

Mutui per immobili oggetti d’asta.

Spinti dalla mole di transazioni avvenute tramite aste giudiziarie immobiliari, molti istituti di credito si sono mossi per creare servizi adeguati all’acquisto di immobili oggetti d’asta, tramite mutuo. Tenuta presente la necessità, per acquistare all’asta, di disporre in tempi brevi di grande liquidità, è buona norma consultare l’elenco delle banche aderenti all’accordo siglato fra ABI e i Tribunali, per capire presso di esse quale sia la possibilità di ottenere un finanziamento e di quale importo. Valore del mutuo che, comunque, non può superare l’80% del valore stabilito dalla perizia o del prezzo di aggiudicazione. La banca prescelta procederà, quindi, se vi sono le condizioni per proseguire, alla stipula di un contratto preliminare per il mutuo. Esso diventerà effettivo solo ed esclusivamente in caso di aggiudicazione dell’immobile interessato.

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Fonte articolo: sito web mycase.it, url https://www.mycase.it/news/mercato_immobiliare/aste-giudiziarie-immobiliari-iter-burocratico-vantaggi-e-rischi/

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