Come ottenere un finanziamento senza pagare le rate. Oppure evitare il pignoramento in caso di inadempimento grazie al patto marciano.

Immagina di avere bisogno di liquidità, ma di sapere che difficilmente riuscirai a pagare le rate di un prestito o di un mutuo. La banca ti chiede delle garanzie e tu, da mettere sul piatto, non hai granché che possa convincere l’istituto a concederti il finanziamento. Ti è rimasta una sola cosa: la tua casa. Ma è chiaro che hai bisogno di un tetto sotto il quale continuare a vivere, almeno finché il buon Dio non ti faccia vedere la scritta «game over» e ti chiami a Sé. Una soluzione, a questo punto, può essere quella di vendere la casa alla banca, prima che questa se la prenda perché non paghi le rate. Si può fare? Certo che si può fare. È un’operazione riservata a chi ha almeno 60 anni, ma si può fare.

Ora immagina, invece, di avere sottoscritto il mutuo per l’acquisto della casa. Ai primi tempi tutto è filato liscio, ma dopo un po’ gli affari non sono andati come ti aspettavi e ti trovi in difficoltà a pagare le rate. All’inizio stringi i denti ma, col passare del tempo, la situazione diventa insostenibile. Al debito accumulato per le mensilità non corrisposte si sono aggiunti gli interessi di mora che, sommati al capitale da restituire, rappresentano una montagna impossibile da scalare. Il pignoramento, dunque, appare inevitabile. Anche in questo caso, una soluzione ci sarebbe: quella di cedere la casa alla banca. Certo, dovresti trovarti un altro alloggio ma, sicuramente, togliendoti l’incubo dell’azione esecutiva. E, in più, portando a casa la differenza in soldi tra ciò che devi al creditore ed il prezzo di mercato dell’immobile che, con ogni probabilità, sarà aumentato rispetto a quando tu l’hai comprato ed hai acceso il mutuo. Si torna alla solita domanda: si può cedere la casa alla banca? C’è una regola che consente di restituire l’immobile al creditore?

Entrambi i casi dimostrano che, se si è ben informati, a volte si può ottenere ciò che si vuole o evitare il peggio. E, siccome vogliamo che voi siate ben informati, vi spieghiamo quando vendere o cedere la casa alla banca per non rinunciare ad un finanziamento o per impedirvi di andare sotto un ponte.

Quando vendere la casa alla banca

Dicevamo che è possibile vendere la casa alla banca per soddisfare il bisogno di un prestito e continuare a dormire sotto il proprio tetto per il resto dei tuoi giorni senza pagare un centesimo per restituire il capitale, ma solo per corrispondere interessi e spese.

Suona un vero affare. E, se lo guardi da un certo punto di vista lo è. In pratica, puoi ottenere un prestito vitalizio ipotecario in cambio del tuo immobile, di cui entrerà in possesso la banca grazie ad un’ipoteca alla tua morte [1]. Quindi, il più tardi possibile, si spera.

Come vendere la casa alla banca senza lasciare l’immobile

Hai tentato di piazzare la tua casa sul mercato attraverso un’agenzia immobiliare e tappezzando di cartelli il tuo quartiere, ma non hai avuto i risultati che ti aspettavi. Nel frattempo, il tuo bisogno di soldi è diventato irrimandabile. A questo punto, ti balena l’idea di vendere la casa alla banca. Lo puoi fare attraverso il prestito vitalizio ipotecario, a condizione, però, che tu abbia almeno 60 anni (non è più richiesta la soglia dei 65 anni, come in passato).

Funziona così: la banca ti concede il prestito e accende un’ipoteca sulla tua casa. Tu incassi i soldi senza pagare una sola rata sul capitale, ma pagando solo le spese e la quota di interessi secondo il piano di ammortamento che avrai pattuito. E vai avanti a vivere nella tua abitazione fino alla tua morte. Quando non ci sarai più, la banca prenderà possesso dell’immobile.

Che cosa può succedere? Che i tuoi eredi vogliano riscattare la casa. In questo caso, dovranno restituire all’istituto di credito i soldi del finanziamento che tu hai ricevuto. Oppure che decidano di lasciare l’immobile all’istituto in attesa che venga venduto.

Conviene lasciarla alla banca? Se si è fortunati, sì. Perché se viene venduta ad un prezzo superiore a quello del prestito da restituire, i tuoi eredi incasseranno la differenza senza aver mosso un solo dito. In altre parole: se devono ridare alla banca 130mila euro del prestito che tu hai ricevuto e la casa viene venduta a 170mila euro, i 40mila euro di differenza finiranno nelle tasche dei tuoi eredi. A meno che, dopo 12 mesi dall’apertura della successione, questi non facciano nulla, cioè non restituiscano i soldi alla banca: a questo punto, l’istituto può fare una nuova perizia e mettere l’appartamento in vendita.

Chi decide il prezzo della casa?

Naturalmente, vendere la casa alla banca non è come venderla attraverso un’agenzia. Se in quest’ultimo caso sei tu a dettare il prezzo, quando vai a chiedere un prestito vitalizio ipotecario in cambio dell’immobile le cose non stanno così.

La banca effettuerà una perizia sull’immobile appoggiandosi ad un professionista esterno, in modo che il prezzo stabilito sia il più credibile e congruo possibile. La perizia condizionerà l’importo del tuo prestito: se la casa vale meno di ciò che chiedi, difficilmente l’affare andrà in porto.

A proposito dell’importo del prestito vitalizio: la maggior parte delle banche concedono fino a 350mila euro quando si trovano davanti un immobile di un certo prestigio. Ma, ovviamente, più sei in là con l’età e più possibilità avrai di concludere l’operazione. Può suonare politically incorrect, ma più sei anziano e più presto la banca entrerà in possesso della tua casa. Legge di vita si chiama.

E se un domani ci ripensi? Basta pagare. Se dopo avere ottenuto il finanziamento vuoi risolvere il contratto, devi restituire l’intero capitale che hai ricevuto più gli interessi. Come se si fosse trattato di un normale prestito o di un mutuo, per intenderci. Solo quando avrai pagato tutto riavrai la proprietà del tuo immobile.

Il contratto si può risolvere anche quando manchi il versamento di almeno 7 rate anche non consecutive degli interessi pattuiti e delle spese, cioè quando hai un ritardo nel pagamento compreso tra 30 e 180 giorni dopo la scadenza della mensilità.

Il contratto viene risolto, infine, quando altre persone entrano in possesso di diritti reali di garanzia sull’immobile (ad esempio un usufrutto) oppure quando la casa viene ceduta in tutto o in parte a terzi.

Vendere casa alla banca: i vantaggi fiscali

La legge concede delle agevolazioni fiscali per chi vende la casa alla banca in cambio di un prestito vitalizio. In particolare, è prevista l’esenzione da:

• l’imposta di bollo;
• l’imposta di registro;
• le imposte ipotecarie e catastali;
• le tasse sulle concessioni governative.

Per contro, bisogna pagare:

• l’imposta sostitutiva dello 0,25% del prestito ottenuto se si tratta di ipoteca sulla prima casa e sulle pertinenze;
• l’imposta sostitutiva del 2% del prestito ottenuto se non si tratta di prima casa;
• le tasse dovute per l’immobile per tutta la durata del prestito (Imu, Tari, Tasi, Irpef, ecc.), dovute nel caso non sia prima casa.

A quale banca vendere la casa?

Non tutte le banche sono disposte a comprare la tua casa in cambio di un prestito vitalizio ipotecario. Danno questa possibilità solo alcune, ovvero:

• Unicredit;
• Deutsche Bank;
• Intesa Sanpaolo;
• Bnl;
• Monte dei Paschi di Siena;
• Barclays.

Cedere la casa alla banca per evitare il pignoramento

Veniamo al secondo caso che abbiamo citato all’inizio. È possibile evitare un pignoramento cedendo la casa alla banca e trarne un beneficio? Ovviamente, si parla della situazione in cui puoi trovarti quando hai acceso un mutuo e non riesci a pagare le rate, rischiando che un giorno l’ufficiale giudiziario bussi alla tua porta e metta in atto l’azione esecutiva.

Bisogna premettere che la banca, al momento del mutuo, iscrive un’ipoteca sull’immobile che è stato acquistato tramite il finanziamento richiesto. Ciò non vuol dire, però, che l’istituto di credito ne diventi proprietario: la casa è tua, almeno finché paghi le rate ed onori l’impegno assunto.

Ecco perché si parla di «cedere la casa alla banca» per evitare un pignoramento e non di «restituirgliela»: la casa non è mai stata sua.

Cedere la casa alla banca: il patto marciano

Detto questo, dal luglio del 2016 [2] esiste la possibilità di inserire nel contratto di mutuouna garanzia in più oltre a quella relativa all’ipoteca. Si tratta di quello che viene comunemente chiamato «patto marciano».

Non si tratta di un accordo che arriva da Marte (si chiamerebbe, in questo caso, «patto marziano») ma di una clausola tramite la quale si può stabilire che, nel momento in cui il mutuatario (che si tratti di un’impresa o di un consumatore) non rispetti la scadenza delle rate, la proprietà venga trasferita alla banca.

Non è possibile prevedere questa clausola quando la casa è l’abitazione principale di chi ha richiesto il mutuo, del coniuge o di parenti e affini entro il terzo grado e nemmeno in caso di surroga di un mutuo precedente.

Il patto non è obbligatorio: significa che la banca non può negarti il mutuo solo perché tu decidi di non accettare la clausola o importi delle spese superiori a quelle necessarie a compensare i costi per l’inadempimento.

Cedere la casa alla banca: come funziona?

Se il tuo debito equivale a 18 rate mensili, la banca può appellarsi al patto marciano e mettere in vendita la tua casa per un importo stabilito da un perito esterno scelto dalle parti o, in caso di disaccordo, dal presidente del tribunale competente per territorio.

Se dalla vendita la banca incassa un importo più basso rispetto al tuo debito, non può comunque pretendere nulla da te, mentre se dall’operazione ricava un importo superiore dovrà darti la differenza. In questo modo, per dirla in breve, non solo avrai evitato il pignoramento ma avrai anche portato a casa qualche soldo.

Naturalmente, se il contratto non prevede il patto marciano e la banca ricava dalla vendita un importo inferiore rispetto al tuo debito, la tua posizione resta aperta e rischi il pignoramento.

Se vuoi approfondire l’argomento, leggi questo articolo.